Urbanistas temem interesse privado nas propostas

Críticas se referem ao planejamento e à execução

Edison Veiga, O Estado de S. Paulo

10 Maio 2015 | 03h00

Tirar a Ceagesp do centro expandido é sonho antigo – e terá consequências óbvias em termos de urbanização e trânsito. A necessidade de empregos na carente zona leste também é um consenso. Da mesma forma, obras de modernização – como as de Interlagos, Anhembi e Pacaembu – raramente são malvistas. Entretanto, especialistas ouvidos pelo Estado demonstraram reservas quanto à implementação dos projetos vislumbrados para os “cinco eixos urbanísticos” de Fernando Haddad (PT). 

As críticas se referem ao planejamento e, consequentemente, à execução. “Nessas parcerias com a iniciativa privada, a Prefeitura não pode deixar nas mãos do empreendedor a responsabilidade por fazer o plano”, argumenta o arquiteto e urbanista Lucio Gomes Machado, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP). “A iniciativa privada vai planejar visando ao lucro em primeiro lugar, e não ao bem da cidade.”

“São projetos com base em estratégia de promoção de rentabilidade para a iniciativa privada”, analisa a arquiteta e urbanista Paula Freire Santoro, autora do blog ObservaSP (observasp.wordpress.com) e também professora da FAU-USP. “É o que chamamos de governo empreendedorista: aquele que gere o espaço público a partir do desenvolvimento imobiliário.” 

O mercado, por outro lado, vê com ânimo e boas espectativas. “São medidas de reorganização, que vão melhorar a paisagem urbana e promover a valorização do entorno”, afirma o administrador de empresas Mauro Peixoto, consultor adjunto da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) e especialista em marketing imobiliário e planejamento urbano. 

Ceagesp. Empresa pública vinculada ao Ministério da Agricultura, a Ceagesp é o maior entreposto comercial da América Latina – em volume de vendas. Em abril, a companhia foi retirada, pelo governo federal, do Programa Nacional de Desestatização. O entreposto ocupa terreno em Zona Predominantemente Industrial (ZPI), no bairro da Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo. A Prefeitura pretende reclassificar o zoneamento do local, possibilitando, no futuro, que ali sejam instaladas moradias, equipamentos públicos e construções não residenciais – um projeto nesse sentido deve ser encaminhado em breve à Câmara. Estima-se que o valor do terreno seja atualmente de R$ 3 bilhões. 

A empresa que adquirir a área terá de construir outra sede para o entreposto, preferencialmente próximo do Rodoanel Mario Covas. E fazer a reurbanização do terreno. É aí, segundo especialistas, que o Poder Público não pode descuidar. “Aplaudo a decisão de retirá-la dali – até porque não se trata de ideia nova, mas de algo que vem sendo aventado desde os anos 1980”, diz Machado. “O problema é como a especulação imobiliária vai se apropriar dessa área.” 

Para o urbanista, a Prefeitura precisa fazer o projeto – prevendo áreas verdes e todos os detalhes urbanísticos. “Melhor seria dividir a área em lotes menores, antes de entregar à iniciativa privada”, acredita. “A questão é ter projeto: transporte, infraestrutura, tudo. Só depois colocar as pessoas lá.”

Paula tem opinião semelhante. “Esperamos que as diretrizes sejam de acordo com o interesse público. Trata-se de uma região com oferta de empregos. Então, seria pertinente que o local fosse destinado a habitações sociais”, comenta a urbanista. 

Quando se fala em valorização imobiliária dessa região, o consultor da Embraesp recomenda ponderação. “Com trânsito amenizado, novas áreas verdes e melhoria da paisagem, a região da Vila Leopoldina será valorizada”, diz Peixoto. “Por outro lado, com o aumento do potencial construtivo gerado pela liberação de uma gleba desse tamanho, uma coisa deve compensar a outra e o preço final do metro quadrado não deve sofrer muita alteração.”

Cidade Tiradentes. Já nos arredores do complexo que será erguido em terreno praticamente do mesmo tamanho – 632 mil metros quadrados – em Cidade Tiradentes, acredita-se em valorização intensa. “Ali há um vazio urbano muito grande, então o impacto deve ser sentido”, analisa Peixoto. 

O caso rendeu elogios da urbanista Paula. “Trata-se de uma venda de imóvel público com objetivo claro de geração de empregos em local com baixa oferta. Estamos falando de uma exceção, em que a parceria com a iniciativa privada privilegia o interesse público.”

Machado, por outro lado, apela para a matemática. “São quase 700 mil metros quadrados, e a contrapartida deve ser a geração de apenas 4 mil empregos? Estamos falando de uma área de quase 70 quarteirões. Quatro mil empregos cabem dentro de um prédio apenas.”

De acordo com o urbanista, a Prefeitura deveria dividir a gleba em lotes menores, comercializar alguns e utilizar outros para equipamentos públicos e habitação popular. 

Outras obras. Quanto às reformas do Estádio do Pacaembu, do Anhembi Parque e do Autódromo de Interlagos, as polêmicas são menores. Há preocupações, por parte dos especialistas, quanto ao uso do Pacaembu. “A cidade já tem espaços suficientes para shows e grandes eventos. O Pacaembu deveria ser utilizado para partidas de futebol de todas as divisões inferiores e de categorias de base, com transmissão por um canal como a TV Câmara”, defende Machado. “Serviria para fomentar o esporte, revelando e dando espaço para talentos.”

“Aumentar a gama de eventos em Interlagos serve para tornar mais frequente o movimento nos arredores, o que ajuda no desenvolvimento do comércio do entorno, por exemplo”, pontua o consultor Peixoto. No caso do Anhembi, eles também concordaram com a necessidade de modernização do espaço – e demonstraram otimismo quanto à possível interligação com o metrô.

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