Taxa de condomínio é de até R$ 15 mil

Pesquisa feita em 94% dos 20 mil edifícios de SP mostra que, de um conjunto habitacional a um prédio de luxo, valor varia até 330 vezes

Bruno Paes Manso, O Estado de S.Paulo

05 de junho de 2011 | 00h00

Se o Corcovado é o clássico cartão-postal do Rio, nenhuma imagem representa melhor o espírito de São Paulo do que o vasto paliteiro de edifícios a perder de vista. São quase 30 mil torres em 20 mil condomínios de tamanhos e estilos distintos. A diversidade da selva paulistana de concreto e aço se revela no valor das taxas condominiais, que podem variar até 330 vezes. Os prédios mais populares, administrados por mutirões em conjuntos habitacionais, cobram R$ 45; os de alto luxo, com poucas unidades e segurança do tipo israelense, chegam a R$ 15 mil mensais.

A administração desses microcosmos onde hoje vivem mais de 4,6 milhões de pessoas (quase metade da população da capital) é feita por cerca de 20 mil síndicos, que arrecadam quase R$ 7 bilhões em taxas por ano - valor mais de duas vezes acima do orçamento de Campinas, município com mais de 1 milhão de habitantes. Juntos, movimentam diretamente um exército de 140 mil funcionários.

Para compreender as peculiaridades da São Paulo vertical, o Estado analisou um banco de dados com informações de 18.759 condomínios, que correspondem a 94% dos cerca de 20 mil existentes. O cadastro pertence à Lello Condomínios, que administra 1.200 empreendimentos residenciais. Para ampliar a cartela de clientes e se informar sobre a realidade da cidade, funcionários da empresa percorrem as ruas de São Paulo colhendo informações sobre os prédios residenciais.

As taxas condominiais mais altas são as cobradas em prédios com menos unidades, onde os moradores se preocupam mais com segurança. É o caso do edifício onde mora o empresário Reinaldo Klepacz, em Higienópolis, protegido por um bom serviço de segurança, cujo custo é rateado por nove unidades. Os condôminos pagam R$ 4.500 por mês. "Os gastos com pessoal correspondem a 65% dos custos de um condomínio e por isso a segurança pesa", diz Klepacz, que é diretor da Jaime Administração de Bens e Condomínios.

Concierge. Os empreendimentos de alto luxo, mais exclusivos, com metragens de 700 m² a 1,5 mil m², têm taxas condominiais na faixa de R$ 8 mil a R$ 15 mil. Caso dos condomínios administrados pela BBZ, prédios que chegam a empregar 24 homens em segurança armada e a contratar zeladores - chamados de concierge -, que ganham três vezes acima da média de mercado para atender os moradores quase individualmente.

Mesmo edifícios de alto padrão, que oferecem serviços exclusivos, acabam tendo a taxa reduzida quando os custos são rateados entre um número maior de moradores. A personal chef Mayra Abbondanza Abucham, da empresa Dedo de Moça, mudou-se para um apartamento de 300 m² em Pinheiros por causa da segurança. A varanda é tão grande que ela quis montar sua cozinha no local, ideia que foi vetada pelo síndico. O prédio conta com homens armados e seu elevador tem biometria - só sobe depois de ler as digitais do morador. Mas tem 102 unidades, o que baixou a cota para R$ 1.500. "É o preço para eu me sentir segura mesmo quando estou sozinha em casa", diz.

Popular. Os dados da Lello também mostram como a concentração de prédios é desproporcional no mapa de São Paulo. Na região centro-sudoeste, parte da cidade que fica dentro dos limites dos Rios Pinheiros e Tietê e onde estão os bairros com os melhores indicadores sociais, como Perdizes, Vila Madalena, Pinheiros, Higienópolis, Jardins, Itaim-Bibi, Moema, Morumbi e Vila Nova Conceição, estão sete de cada dez prédios da cidade.

Essa concentração de condomínios nos distritos mais ricos explica por que, segundo o levantamento, cerca de 50% dos edifícios são de médio e alto padrão, com tamanho acima de 100 m² e taxa condominial superior a R$ 500. O paliteiro de edifícios se concentra também em bairros mais nobres das zonas norte e leste. Nas periferias, erguidas à base principalmente da autoconstrução, ainda predomina o mar de telhados cinzas.

A situação, no entanto, tende a mudar nos próximos anos. Segundo dados da Lello, são previstos lançamentos de 420 edifícios até 2012; 60% deles são unidades de 120 apartamentos com 1 e 2 dormitórios. "A classe média está relativamente bem assistida e agora o mercado popular é o mais promissor", diz a gerente da Lello Condomínios, Angélica Arbex.

Nesse mercado popular, empresas como a Diagonal, formada por sociólogos e psicólogos e com 20 anos de mercado, ajudam moradores que moram pela primeira vez em um condomínio a compreender o novo estilo de vida. E a montar mutirões para administrar o dia a dia do condomínio, que reduzem custos a ponto de cobrar taxas de R$ 45.

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