WERTHER SANTANA / ESTADÃO
 Plano Diretor impulsionou lançamentos nas proximidades das estações de metrô, como o bairro de Pinheiros, na zona oeste WERTHER SANTANA / ESTADÃO

SP tem boom de microapartamentos em bairros nobres

Foram 250 mil lançamentos de imóveis desse tipo em 6 anos; tendência atrai público solteiro ou casais sem filhos

Priscila Mengue, O Estado de S.Paulo

14 de maio de 2022 | 05h00

Uma mudança de paisagem está em curso em bairros de classe média e média alta paulistana, e vai além da evidente verticalização. O comércio segue no nível da rua: não mais em casas adaptadas como lojas, mas no térreo de edifícios. Já entre novos apartamentos, uma das principais tendências é ser compacto: foram 250 mil lançamentos entre 2014 e 2020. Por outro lado, prédios corporativos, tão associados a São Paulo, estão mais raros, movimento que parte dos especialistas vê como sem volta.

Entre os endereços mais visados pelo mercado estão Jardins (região central), Pinheiros (oeste) e Vila Mariana (sul). A mudança tende a trazer novo perfil para a vizinhança – a exemplo do público de menos idade, solteiros e casais sem filhos, além de atrair mais comércio e serviços. Para grande parte dos novos moradores, é oportunidade de viver mais perto do trabalho e do centro – adquirir imóveis maiores em bairros centrais fica inviável para jovens. Por outro lado, antigos moradores temem piora no trânsito e poluição sonora nas áreas, muitas que mantinham perfil mais residencial. 

Houve boom de studios e apartamentos pequenos para as classes média e alta (até 45 m²), lançados sobretudo após 2019 e não concluídos, segundo levantamento de engenheiros e arquitetos da USP. Por isso e pelo fato de vários dos imóveis já entregues terem sido vendidos, mas ainda estarem sem morador, a transformação é sentida aos poucos. Com o fim do isolamento trazido pela pandemia, antigos moradores também citam maior sensação de insegurança, em meio à profusão de canteiros de obras pelas ruas. Para especialistas, a dúvida é se haverá adesão à moradia compacta ou se a expectativa será frustrada, com prédios cheios de apartamentos à espera de inquilinos. 

A alta dos compactos é catapultada por um decreto de 2016, relacionado à Lei de Zoneamento, que permite classificá-los como “não residenciais”. Independentemente de funcionarem como “serviço de hospedagem ou moradia” na prática, a categorização dá acesso a estímulos do Plano Diretor (de 2014) – como as unidades não serem contabilizadas na área construída quando somam até 20% do total (podem ser construídas “de graça”, sem pagar as taxas geralmente cobradas) e estão em prédio com residências, por configurar “uso misto”.

Desde a publicação do decreto, 64 edifícios “mistos” com quitinetes não residenciais e apartamentos residenciais foram lançados até 2020, de acordo com o levantamento da USP, de autoria de Carlos Henrique Yui Morello, Gabriel Kiyoshi Wadamori Lima, Lucas Fabri de Araújo e Fernando Shikô Toma, com orientação do professor João Meyer. A equipe cruzou dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), de licenciamentos de obras e de incorporadoras.

A conta não inclui imóveis “econômicos”, de até R$ 240 mil, por vezes igualmente pequenos – desses, foram 211,1 mil lançados de 2014 a 2020. A maioria dos novos studios e microapartamentos se concentra em bairros nobres das zonas sul e oeste. Há ainda número expressivo em Santana (norte) e em parte da zona leste, especialmente Tatuapé. Cerca de metade fica no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus, áreas com incentivos legais para crescimento populacional.

A metragem reduzida é tendência em metrópoles estrangeiras, nas áreas mais valorizadas. Em 2021, vídeo de um morador de Nova York viralizou pelo tamanho da casa, em que a pia do banheiro era ao lado do balcão de cozinha. Neste ano, artigo no The New York Times trouxe a questão “Preciso mesmo de um banheiro?”, sobre a experiência do apartamento de tamanho satisfatório, mas com o banheiro compartilhado. São Paulo, na prática, está longe desse quadro, por ter adensamento ainda considerado baixo.

Entre as incorporadoras, além dos estímulos do Plano Diretor, aposta-se em compactos para redistribuir vagas de garagem, que podem ser construídas sem cobrança de taxa adicional apenas se limitadas ao mesmo número de apartamentos. Por exemplo: vende-se o studio sem espaço para carro, e outra unidade, com mais dormitórios, fica com duas vagas.

Em termos de comportamento, as empresas falam em crescente público que mora só e de casais sem filhos, aberto a resolver demandas cotidianas em áreas comuns (como lavanderia e terraço) e viver a vizinhança mais ativamente, para os quais o tamanho não seria problema. Além disso, o formato é adaptável para a moradia de curta temporada (AirBnb), com metragem similar à de quartos de hotel.

A analista de inteligência de mercado Thais Carvalheiro, de 34 anos, está entre os que adquiriram um apartamento compacto. Há um ano, vive em 34 m²) no Cambuci, região central. “Não tem como uma pessoa de classe média comprar o primeiro apartamento com 60 m2 na região. É inviável”, justifica. Ela chegou a procurar opções na Sé, mas a possibilidade de não ter vizinhos fixos (só hóspedes de plataformas de curta locação) a afastou. Antes de mudar, contratou arquiteta para otimizar espaço – a TV, por exemplo, pode ficar voltada tanto para o quarto (aberto com porta de correr) quanto para a sala. 

A ideia é que o imóvel seja um primeiro passo e, em médio prazo, possa ser vendido para comprar outro, mas não necessariamente tão maior. Por residir sozinha, crê que o tamanho atual seja suficiente. “Se morasse com outras pessoas, aí não teria espaço para a privacidade, só no banheiro.”

A compactação impacta também imóveis com mais dormitórios. A gerente de vendas Ana Albinati, de 31 anos, mora com o marido em imóvel de 34m²) , com 2 quartos, um convertido em escritório. Embora chame carinhosamente de “caixinha de fósforo” e opte por receber até cinco visitantes por vez, avalia ser suficiente. “No nosso prédio, tem gente com três filhos, com dois labradores, nessas plantas.”

Studios e compactos de um quarto têm atraído especialmente investidores, ainda mais com a redução recorde dos juros de 2018 a 2020. São destinados, em grande parte, para aluguel. É o caso do engenheiro Renato Oliveira, de 47 anos, que adquiriu dois compactos em quatro anos, ambos para locação de longo prazo. “Procurei regiões nobres (Jardins) e próximas do centro.”

João Meyer, da USP, reconhece a demanda para compactos, mas considera que está abaixo da oferta de lançamentos, mesmo contando moradia fixa e aluguéis de curta duração. “A vacância será enorme.” Ele avalia que a classificação desse padrão como “não residencial” deve ser revista. Na prática, parte das microunidades classificadas como “não residenciais” é vendida como moradia desde o início e pode até ser modificada posteriormente para ampliação da metragem. 

“O mercado imobiliário essencialmente fez studios para estadia. Aumentou a oferta de imóveis residenciais, na verdade, que serão alugados para a pessoa morar. E esse não era o objetivo da lei (Plano Diretor), que era gerar mais emprego (perto da moradia)”, avalia. A lei está com o processo de revisão paralisado desde segunda, após decisão liminar considerar insuficiente a acessibilidade da plataforma digital criada pela Prefeitura.

Para Antonio Claudio Fonseca, professor de Urbanismo da Mackenzie, a proliferação de compactos também dialoga com a “mudança na cultura de morar na cidade”, que vê o espaço público como potência a ser aproveitada, e a queda de renda da população. “Já acontecia e se acredita que acelera muito nos próximos anos. É a retomada do episódio da década de 1940, com quitinetes.” 

Para Nabil Bonduki, professor da USP que foi relator do Plano Diretor na Câmara, pode haver exagero das incorporadoras sobre os compactos, mas isso será regulado pelo mercado. “A diversidade de tamanho e de tipo de morador não é necessariamente ruim. O Copan (prédio na República, centro) tem de quitinete a quatro dormitórios, e todos acham maravilhoso”, afirma. 

Pela quantidade de lançamentos de studios, a Setin chegou a devolver terrenos de empreendimentos que se pagariam apenas se incluíssem microapartamentos. Sócio-fundador da incorporadora, Antonio Setin considera que parte das empresas do setor tem implantado compactos onde não há vocação para o perfil. “O mercado foi induzido a fazer produtos assim, independentemente da vocação imobiliária”, aponta. “Apenas para existirem vagas de garagem.”

Também com parte dos empreendimentos voltados a esse setor, a Vitacon avalia que mais da metade do público-alvo da incorporadora é formada por solteiros, divorciados, “expatriados que vivem em São Paulo” e casais que decidiram não viver juntos. “É um perfil menos filho, mais pet e mais público single. Uma coisa que veio para ficar”, descreve o CEO, Ariel Frankel.

Há também os insatisfeitos. Coordenadora do movimento Pró-Pinheiros, a publicitária Rosanne Brancatelli, de 59 anos, chama a verticalização alavancada pelo Plano Diretor de “destruição da paisagem”, por envolver a demolição de casas e predinhos. “Os problemas para o futuro serão enormes”, reclama, ao citar o possível aumento no trânsito. “São prédios imensos em ruas estreitas.” Já o Coletivo Pinheiros, com cerca de 70 comerciantes, fala que pequenos estabelecimentos têm sido substituídos por franquias diante dos aluguéis caros e da crise gerada pela pandemia. 

“Tem de ter adensamento nessas regiões, tomando cuidado para não descaracterizar áreas de interesse urbano, cultural”, diz Bonduki, que defende aproveitar mais a estrutura de transporte. “Não tem cabimento gastar bilhões em quilômetros de metrô, milhões por estação, e não ter retorno.”

Edifícios exclusivamente comerciais, por sua vez, perdem espaço. De 2012 a 2016, foram 732 novos empreendimentos, ante 249 nos cinco anos seguintes, diz o Diagnóstico de Aplicação do Plano Diretor lançado pela Prefeitura em abril. A queda é de 65%, abrange todas as áreas da cidade e foi iniciada antes mesmo da pandemia, segundo dados da Prefeitura. 

Meyer aponta que esse setor depende de nichos de mercado e demandas mais concentradas geograficamente. “Imóveis corporativos, com alta tecnologia, sempre terão demanda”, diz. O levantamento identificou salto de 91 para 456 edifícios mistos lançados – 401% a mais em dez anos. Mas a distribuição é desigual. A alta foi de 1031% em bairros como Vila Mariana e Pinheiros, e não passou de 15% no entorno das estações de metrô mais ao sul da Linha 5-Lilás, como Giovanni Gronchi e Capão Redondo.

Encontrou algum erro? Entre em contato

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.

Obras de prédios perto de metrô crescem em bairros de classes média e alta, mas patina na periferia

Plano Diretor impulsionou lançamentos nas proximidades das estações e corredores de ônibus

Priscila Mengue, O Estado de S.Paulo

14 de maio de 2022 | 05h00

Há anos, a verticalização evidente no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus tem sido apontada como um dos resultados mais evidentes do Plano Diretor de São Paulo,  de 2014. Um estudo da USP e o diagnóstico elaborado pela Prefeitura identificaram, entretanto, que a transformação é majoritariamente restrita a bairros de classes média e alta e com empreendimentos voltados para o mesmo público, enquanto pouco avança nas estações de transporte próximas da periferia.

Para aumentar a população nas proximidades das áreas mais bem servidas de transporte e reduzir os deslocamentos longos, o Plano Diretor impulsionou a criação das Zonas Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs), que abrangem quadras nas proximidades das estações e corredores prontos ou em implantação (como é no entorno da Linha 7-Laranja, por exemplo). Há incentivos diversos para empreendimentos nesses locais quando dentro de padrões urbanísticos. No caso de comércio no térreo, por exemplo, não é contabilizado na área construída quando corresponde até 50% da área total, sem pagamento de taxa.

A proposta aumentou de 12% do total (de 2014 a 2016) para 44%  (2019 e 2020) o número de imóveis lançados nesses locais, segundo dados foram levantados pelos engenheiros e arquitetos Carlos Henrique Yui Morello, Gabriel Kiyoshi Wadamori Lima, Lucas Fabri de Araújo e Fernando Shikô Toma, com orientação do professor João Meyer, da USP.

Um dos principais distritos visados é Pinheiros, na zona oeste, cuja multiplicação de canteiros de obras tem gerado críticas por uma parcela dos moradores e comerciantes. Coordenadora do movimento Pró-Pinheiros, a publicitária Rosanne Brancatelli, de 59 anos, chama de uma “destruição da paisagem”, por envolver a demolição de casas e predinhos. 

“Os problemas para o futuro serão enormes”, comenta ao citar um possível aumento no trânsito e demanda por infraestrutura de saneamento. “Não tem um plano. São prédios imensos em ruas estreitas. Uma vez construídos ninguém vai destruir.”

Já Vanêssa Rocha Rêgo, de 58 anos, presidente da organização Coletivo Pinheiros, formada por cerca de 70 comerciantes, fala que pequenos espaços comerciais têm sido substituídos por franquias diante do valor dos aluguéis e crise gerada pela pandemia. Além disso, a difusão de obras teria aumentado a sensação de insegurança em meio a quadras cheias de tapumes e com diminuição da circulação de pedestres. A situação mobilizou a entidade a instalar mais de 100 câmeras de segurança.

Relator do Plano Diretor e professor de Urbanismo na USP, Nabil Bonduki considera o adensamento no eixo sudoeste bem-vindo, porém é preciso considerar o patrimônio a ser preservado. “Tem que ter adensamento sim nessas regiões, tomando cuidado para não descaracterizar as áreas de interesse urbano, cultural”, comenta. “Não tem cabimento de se gastar bilhões em quilômetros de metrô, milhões por estação e não ter retorno, tem que ter maior adensamento e estimular as pessoas a utilizar o metrô.” 

Para o professor de Urbanismo da Mackenzie, Antonio Claudio Fonseca, era esperado que o chamado “vetor sudoeste” concentrasse os investimentos, pela infraestrutura e centralidade “Pinheiros está sendo todinho remodelado. As casas são substituídas por grandes conjuntos verticais, com apartamentos de propostas de moradia diferentes (diferentes tamanhos).”

Para ele, há uma tendência a médio prazo de deslocamento de investimentos a bairros de classe média nas zonas norte e leste, como Freguesia do Ó, Mandaqui e outros, que estão na ZEU da Linha 7-Laranja. “Tem um bairrismo ali e uma proximidade com a área central.”

Sócio-fundador da incorporadora Setin, Antonio Setin argumenta que a menor incidência dos empreendimentos fora dos bairros mais centrais se deve ao desinteresse de clientes por outras regiões. “O incorporador é um mero intermediário”, diz. “Está sempre estudando o que o cliente quer. As pessoas querem estar onde estão os melhores empregos.”

Já Ariel Frankel, CEO da Vitacon, explica que o foco da empresa nos bairros consolidados se deve à ideia de oferecer compactos onde historicamente a maior oferta é de moradias de maior metragem. Ele exemplifica dois novos empreendimentos nos Jardins. “Bairros nobres em São produziram (nas décadas passadas) apartamentos grandes.”

Segundo o levantamento da USP, a maioria dos lançamentos para as classes média e alta está em ZEUs, em distritos como Itaim Bibi, Moema e Pinheiros, enquanto apenas um quarto dos voltados ao público de menor aquisitivo está nas proximidades das estações e corredores de transporte.

Cerca de 6% dos lançamentos de apartamentos de “muito alto padrão” (acima de R$ 3 milhões) estavam nessas zonas entre 2014 e 2016, média que subiu para 54% de 2019 e 2020. Entre os de “alto padrão” (entre R$ 1 milhão e R$ 3 milhões), foram de 17% para 53% no mesmo período.

Entre as unidades de padrão “médio alto” (de R$ 700 mil a R$ 1 milhão), a abrangência foi de 13% em ZEUs para 59% no mesmo intervalo. Já os apartamentos “médio médio” (de R$ 500 mil a R$ 700 mil) foram de 12% para 56% (17.417). Nesses casos, os lançamentos também se espalham também para o centro e bairros parte das zonas leste (como Tatuapé) e norte (como Santana).

A situação é distinta nas classes de menor poder aquisitivo. O estudo identificou que os lançamentos de nível “médio baixo” (de R$ 240 mil a R$ 500 mil, exceto compactos e financiados pela Caixa) foram de 4% para 30% nas ZEUs. Já o perfil “econômico” (até R$ 240 mil, com financiamento via Caixa) foi de 6% para 22%. Nesses casos, parte dos empreendimentos está em trechos mais distantes do centro, especialmente nas zonas sul e leste e há pouca abrangência nos bairros nobres.

Professor de Urbanismo na USP, Meyer aponta algumas possíveis explicações. “Uma das hipóteses é que as pessoas que podem comprar um apartamento querem e podem comprar em um local mais central, e é isso que as incorporadoras estão fazendo”, comenta. Outro ponto é que a maior parte da oferta nessas regiões é de adaptação mais difícil para as ZEUs, por envolver ou pequenas incorporadoras (que não teriam capital para investir nos eixos) ou grandes empreendimentos (com lotes de maior dimensão, mais raros no entorno do transporte de massa).

Já Nabil Bonduki, professor da USP e relator do Plano Diretor, avalia que se pode avaliar uma calibragem para os incentivos de construção no entorno das ZEUs. Uma possibilidade seria que fossem mais atraentes onde há menos menos interesse hoje do mercado.

Encontrou algum erro? Entre em contato

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.

O Estadão deixou de dar suporte ao Internet Explorer 9 ou anterior. Clique aqui e saiba mais.