TIAGO QUEIROZ/ESTADÃO
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Regra para indenizar imóvel tombado ameaça receita da Prefeitura

Mudança turbinou potencial construtivo que proprietários de bens congelados em SP podem negociar no mercado imobiliário

Bruno Ribeiro e Fabio Leite, O Estado de S. Paulo

26 de outubro de 2015 | 03h00

SÃO PAULO - Uma mudança feita pela gestão Fernando Haddad (PT) na forma de indenizar donos de imóveis tombados na cidade ameaça investimentos da Prefeitura em habitação e transporte financiados com recursos da outorga onerosa - taxa paga à Prefeitura para se construir prédios acima do limite básico do terreno. 

A nova regra turbinou o potencial construtivo que os proprietários de áreas preservadas podem vender na forma de títulos no mercado imobiliário. Na prática, eles dão ao comprador o direito de usar a metragem “congelada” do imóvel tombado em uma grande construção em outro endereço, assim como a outorga. 

A diferença é que esses papéis, chamados Transferência do Direito de Construir (TDC), são mais baratos do que o valor cobrado pela Prefeitura e o dinheiro é pago ao proprietário do imóvel tombado, em vez de ir para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), que aplica 30% de seus recursos em obras de mobilidade, como corredor de ônibus, e 30% na construção de moradias. 

Destinado a indenizar donos desses imóveis, que são obrigados a conservá-los sem modificação, esse instrumento existe há mais de dez anos, mas suas regras foram alteradas na revisão do Plano Diretor, em julho de 2014. A principal delas foi no cálculo do potencial construtivo, que passou a valer sobre todo o terreno tombado. Antes, descontava-se a metragem da área construída existente.

Essa alteração beneficiou grandes imóveis tombados, como o Jockey Club, cuja área passível de transferência cresceu 423%, de 67 mil m² para 351 mil m², e aumentou a procura por TDCs. Já são 61 os pedidos de emissão de títulos entre mais de 2 mil imóveis tombados. Entre eles, está o da CenterBrás, dona de galpões para locação na Mooca, zona leste, onde funcionou uma fábrica da família Matarazzo. Ali, são 313 mil m² que podem ser transferidos.

Boom. Neste ano, os títulos emitidos já equivalem a quatro vezes o que foi liberado entre os anos de 2006 e 2014. Juntos, somam 804 mil m² - dos quais 213 mil m² podem ser negociados no mercado, segundo a fórmula de cálculo -, com valor de R$ 525,7 milhões. Até agora, em 2015, a arrecadação da Prefeitura com as outorgas chegou a R$ 155 milhões.

“Em condições normais de mercado (sem crise), sem dúvida, isso é um mecanismo que diminui a venda de potencial pela Prefeitura”, afirma Claudio Bernardes, presidente do sindicato da habitação de São Paulo (Secovi). 

Revisão. A gestão Haddad reconhece ter se surpreendido pela procura de títulos, mas afirma que tenta aprovar na revisão da Lei de Zoneamento, em tramitação na Câmara Municipal, regras para evitar distorções que comprometam sua receita. 

Responsável pelo pedido de emissão dos papéis do Jockey, que valem R$ 160 milhões, o advogado Marcelo Magnani criou uma empresa especializada no assunto, a TDC Consultoria, e já soma 20 clientes com mais de R$ 600 milhões em títulos.

“Claro que é uma renúncia fiscal por parte da Prefeitura, mas não vejo como uma ameaça à receita de outorga onerosa. Em função de toda a complexidade e burocracia para se fazer a transferência, ela não tem condição de substituir mais do que 5% do valor da outorga. Isso tudo minimiza o risco de perda de receita da Prefeitura”, afirma.

O urbanista Kazuo Nakano defende o modelo dos TDCs. “É um instrumento importante para gerar receita para garantir a preservação de bens tombados.” O entendimento é o mesmo do professor do Mackenzie João Sette Whitaker. “Mas é preciso que a Prefeitura encontre formas de intervir nesse mercado para evitar distorções.”

Prefeitura quer mudar lei para reduzir ganhos de propriedade grande

O secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco, afirma que o aumento na emissão de títulos de Transferência do Direito de Construir (TDCs) será diluído por “instrumentos de calibre” previstos na nova Lei de Zoneamento, que está em tramitação na Câmara Municipal.

Segundo ele, os valores liberados pelos TDCs não podem ser usados todos de uma vez. Há um limite de 50 mil m² por ano, com o saldo parcelado em 10 anos, o que evitaria uma corrida por esses papéis mais baratos do que a outorga onerosa.

“Confesso que a gente ficou surpreso com a adesão, mas acho que é uma boa surpresa, porque criou um instrumento que garantirá a preservação”, disse Mello Franco. Para a gestão Fernando Haddad (PT), embora a medida possa implicar numa menor arrecadação de recursos via outorga onerosa, ela proporciona melhores condições de conservação do patrimônio cultural da cidade, já que a efetivação da transferência dependerá de comprovação da preservação do imóvel.

Uma análise da Prefeitura identificou, contudo, vantagem para os proprietários de grandes imóveis tombados, que obtiveram milhares de metros quadrados para negociar. Por isso, afirma, incluiu no texto da nova Lei de Zoneamento, que define regras de uso e ocupação do solo na cidade, a adoção de fatores de calibragem. Imóveis pequenos, por exemplo, de até 500 m², vão ganhar um potencial extra: terão declarado 1,2 vez o tamanho da área. Já os maiores imóveis, com mais de 50 mil m², só poderão usar metade da área de seu potencial. Mas a proposta ainda precisa ser aprovada pelo Legislativo, que pretende votar o projeto até o fim do ano.

“O importante é um sistema de monitoramento, de transparência de dados e de revisão prevista em lei. Se tivermos isso, qualquer deturpação não prevista anteriormente pode ser sanada”, completa. 

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