Algumas das regiões mais verticalizadas de São Paulo devem receber mais arranha-céus nos próximos anos. Para arrecadar tributos estimados em até R$ 5,4 bilhões, a gestão Bruno Covas (PSDB) enviou à Câmara Municipal projeto de lei para liberar maior adensamento no eixo das Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Doutor Chucri Zaidan, na zona sul, e nos bairros da Barra Funda e Perdizes, na zona oeste, por meio de mudanças nas Operações Urbanas Água Espraiada e Água Branca.
A revisão da Água Espraiada deve ocorrer nesta semana. A da Água Branca foi enviada à Câmara neste mês. É uma saída da Prefeitura para arrecadar mais recursos para investimentos, diante da dificuldade em fazer avançar o Plano Municipal de Desestatização, que privatizará bens públicos. As operações urbanas são regras que preveem que, para empresas erguerem arranha-céus em algumas regiões, elas tenham de comprar títulos públicos, chamados Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Cada Cepac libera uma determinada metragem a mais que pode ser construída. O dinheiro arrecadado é carimbado, e só pode ser usado em obras previamente planejadas dentro da região.
Na área da Chucri Zaidan, onde as avenidas com grandes prédios de vidro convivem com ruas de sobrados, o adensamento é bem recebido. Morador do entorno "desde que nasceu", o economista Bruno Mori, de 36 anos, acha "positiva" a transformação da região. "Quando eu era criança, esses prédios novos da Chucri Zaidan não existiam, era uma via para ir e voltar (de outro lugar). No passado, isso aqui era uma região industrial, até mais do que residencial", diz. Mas quem trabalha na área se queixa do trânsito, como o administrador Vitor Vilhena, de 25 anos, que vendeu o carro há alguns anos. "Não queria mais ficar no trânsito, o custo também é muito alto. Hoje, no pico, o ônibus é mais rápido."
Mudanças
Na operação Água Espraiada, a Prefeitura quer emitir mais títulos. Na prática, esse eixo vai ganhar 1 milhão de m² a mais - algo como 125 prédios, com 20 andares de 400 m² cada. Para mitigar os impactos na mobilidade, prevê novas obras viárias. O "refinanciamento" dessa operação se faz necessário, segundo a Prefeitura, porque os recursos arrecadados (R$ 3,9 bilhões desde 2001, quando foi lançada) já foram quase todos usados, e ainda há obras a serem feitas.
Grande parte das obras pendentes é de moradias populares e há receio, por parte de vereadores, de as novas obras viárias consumirem os recursos já previstos para habitação. Por isso, uma audiência pública ocorreu neste domingo, 19. A Prefeitura sinaliza ter feito uma "lipoaspiração" nessas novas obras viárias, para consumir o mínimo de recursos possíveis, e garantir a destinação às moradias de ao menos 30% de R$ 2,9 bilhões previstos.
Água Branca
No caso da Operação Urbana Água Branca, que existe desde 2013 e inclui os bairros de Perdizes, Barra Funda e Água Branca, a proposta é de uma revisão no preço do Cepac e também na quantidade de certificados que são necessários para construir cada m² a mais.
A revisão daria um desconto de 50% no valor atual. No caso de imóveis residenciais, passarão a custar R$ 700, ante os atuais R$ 1.400. Segundo a Prefeitura, a revisão do preço vai "destravar" a operação. Dos R$ 2,6 bilhões previstos para arrecadação, até hoje a Prefeitura só conseguiu R$ 9 milhões. O principal motivo seria o preço alto do título.
Especialistas
Urbanistas divergem sobre as revisões nas Operações Urbanas Água Espraiada e Água Branca. O consenso é a necessidade de mais recursos para financiar obras.
O engenheiro Claudio Bernardes, representante do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), diz que essa redistribuição na zona sul se encaixa nas necessidades da cidade, "que é um organismo vivo", mas ressalta a necessidade de obras viárias para mitigar possíveis impactos. Para o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP), João Meyer, a questão não é a transferência dos títulos de uma área para a outra, mas se a nova região tem condições de mais adensamento.
Meyer e Bernardes concordam sobre os efeitos positivos com as mudanças da outra operação, a Água Branca, da zona oeste. O professor afirma que a redução do preço do Cepac é uma necessidade. "Se você coloca algo à venda com um preço muito alto, você não vende. E sua arrecadação é zero", afirma. O representante das incorporadoras diz que "o setor não tem interesse pela operação porque ela é economicamente inviável", e ressalta as perda para a cidade com os Cepacs parados.
É um entendimento diferente do arquiteto Fernando Tulio Salva Rocha, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB). Ele ressalta que cada título "dará um desconto de até 85%", diz. "É uma black friday." Jà a Prefeitura afirma que esse novo cálculo será revisto a cada cinco anos, já imaginando cenário de melhora da economia.
Glossário
- Operação urbana É um instrumento para captar investimentos da construção civil. Cada operação é criada por lei própria. Dentro do perímetro dela, a Prefeitura admite construções em limites maiores do que no restante da capital paulista, desde que as empresas comprem um título imobiliário, chamado Cepac.
- Cepac Cada título imobiliário equivale a uma metragem extra a ser usada pelas empresas.
