Linha 4 valoriza o entorno em 30% e Metrô quer obras e uma parte do IPTU

Companhia ainda estuda contrapartidas para aumentar demanda de estações, mas recursos só virão se houver parceria com a Prefeitura

Vitor Hugo Brandalise, Renato Machado, Tiago Dantas, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2010 | 00h00

O Metrô pretende cobrar a Prefeitura e a iniciativa privada pela valorização que provoca ao inaugurar novas linhas e estações. A companhia concluiu o primeiro estudo que mostra o impacto nos valores dos imóveis no entorno da Linha 4-Amarela e apontou uma alta média de 30%. Com os dados em mãos, o objetivo é exigir do poder público parte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e também a construção de moradias sociais nessas áreas.

Desde 2006, a Companhia do Metropolitano de São Paulo analisou 6.049 apartamentos ao longo do ramal, a partir da Luz, no centro, até a Vila Sônia, zona sul. A ideia era fazer um mapeamento detalhado da valorização, para quantificar o desenvolvimento trazido pela linha - e cobrar contrapartidas dos beneficiados pelos investimentos para reverter em melhorias na rede.

"O objetivo é que parte da valorização vá para a companhia. Estamos criando um modelo que será utilizado em todas as linhas quando for finalizado", disse a pesquisadora Marise Rauen Vianna, integrante da Coordenação de Estudos de Impactos Urbanos, Sociais e de Desenvolvimento do Metrô. "O valor das unidades próximas das estações inauguradas está sendo checado. E a pesquisa continuará dentro de um ano, quando faremos outra medição perto das novas estações. Um novo indicador será criado, para buscar a real valorização trazida pelo metrô."

Os primeiros resultados foram apresentados há duas semanas na Comissão de Entendimentos com Concessionárias da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras. Especialistas em Direito avaliam que o Metrô precisa fechar parcerias para obter recursos, pois o caso não pode se enquadrar no tributo de "contribuição por melhoria". "Precisa haver acordo entre o Estado e o Município, mas não existe como o Metrô obrigar o pagamento", diz o professor da Universidade de São Paulo (USP) Fernando Menezes.

Moradias sociais. Além de pressionar para que parcela do IPTU seja investida na rede, o Metrô pretende utilizar o estudo para subsidiar outras negociações. A construção de moradias sociais perto da rede, segundo a Coordenadoria, é um dos interesses da companhia, que pretende fazer acordo com a Prefeitura para isso. "Assim, a população mais pobre não será expulsa do entorno, como geralmente ocorre", disse Marise.

O estudo também será usado como base para convencer empreendedores a construir imóveis para classe média - que é exatamente o público-alvo do metrô - próximo das estações. "Com a demanda distribuída ao longo da rede, haverá um maior número de viagens por mais pessoas. É bom para a população, que se desloca menos, e para o Metrô, que terá maior número de viagens e, consequentemente, mais tarifas pagas", disse o presidente da Associação dos Engenheiros e Arquitetos do Metrô, José Geraldo Baião.

Valorização. A valorização média de 30% fica em imóveis localizado a até três quarteirões da Linha 4-Amarela (300 metros). Em pesquisa com imobiliárias, o Metrô descobriu também que o maior interesse do mercado é no Largo da Batata - a valorização chega a mais de 100% - e na Vila Sônia, na zona sul.

A médio prazo, deve ser valorizado o entorno das Estações Oscar Freire, Fradique Coutinho, Higienópolis (previstas para 2012), Butantã (para novembro) e da já inaugurada Paulista. O perfil residencial mais cotado para construção no entorno da Linha 4 foi o de unidades "econômicas", para classes B e C. O mercado demonstrou interesse em empreendimentos comerciais que recebam demanda de metrô, como é o caso de shoppings ligados às estações.

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