Foco do Plano Diretor, corredor viário já concentra maioria dos lançamentos

Mercado imobiliário se antecipa ao poder público e ocupa principais eixos de transporte de São Paulo; levantamento mostra que 69% dos empreendimentos residenciais a serem construídos na cidade estão no raio de 1 km de estações de metrô

ADRIANA FERRAZ E LUCIANO BOTTINI FILHO, O Estado de S.Paulo

13 Abril 2014 | 02h02

O mercado imobiliário já ocupa os eixos de transporte indicados pelo novo Plano Diretor de São Paulo para concentrar o futuro adensamento populacional da cidade. Enquanto vereadores e população discutem a proposta de reorganização urbana formulada pela gestão Fernando Haddad (PT), mais da metade dos lançamentos se aglomeram nas proximidades de avenidas com estações de metrô, trem e corredores de ônibus existentes ou em projeto.

O descompasso entre a teoria e a prática pode comprometer a principal diretriz do plano, que é dar mais mobilidade à capital, com oferta de moradia perto do emprego e opções de deslocamento por meio do transporte público. O risco existe porque a proposta em debate na Câmara Municipal incentiva prédios sem quantidade mínima de garagens e torres com apartamentos menores - características que não fazem parte dos projetos em andamento.

Também integram as propostas do plano estabelecer tamanho médio de 80 metros quadrados por apartamento, uso misto dos imóveis - com comércio no térreo dos prédios - e limite de até oito andares para novos edifícios a serem erguidos no meio dos bairros.

Apesar do pacote de "boas intenções", o que se vê na prática são projetos totalmente distintos do que é considerado ideal. A Marginal do Pinheiros, um dos principais eixos de transporte da cidade, serve de exemplo. Após ser explorada durante décadas apenas para fins comerciais, a via passou a receber empreendimentos residenciais. A maioria, no entanto, está acompanhada por shoppings, hotel, torres corporativas e, claro, amplas garagens.

O mesmo pode ser notado na região da Pompeia ou da Barra Funda, na zona oeste. Abastecidos de linhas férreas e de corredores de ônibus, ambos os bairros atraem cada vez mais moradores e carros. Apenas um condomínio em obras na região terá 25 prédios residenciais.

O foco foi comprovado por uma pesquisa realizada pela Lopes Inteligência de Mercado, a pedido do Estado. Segundo o levantamento, 69% dos 545 empreendimentos que ainda estão em projeto serão erguidos a menos de 1 km de estações de metrô atuais ou em projeto. O "benefício" é estampado nas propagandas e nos estandes de venda.

Até os ramais existentes somente no papel, como os que formam a extensão da Linha 5-Lilás, já têm vizinhos. Na zona sul, por exemplo, a nova Estação Adolfo Pinheiro ainda não foi inaugurada, mas os prédios erguidos por causa dela estão prontos. E, de acordo com a metragem, chegam a custar mais de R$ 1 milhão.

Demanda. Com a baixa oferta de estações de metrô pela cidade, imóveis que ficam próximos a uma delas são garantia de bom negócio. A demanda é tanta que hoje existem corretores especializados nesse mercado. A imobiliária Ao Lado do Metrô oferece opções de acordo com as linhas existentes e projetadas para São Paulo.

"Somos uma junta de sete corretores. Criamos o site no ano passado justamente porque hoje todo mundo quer morar perto do metrô, até quem tem carro", diz Marco Antonio dos Santos, que integra o grupo. Segundo ele, ter uma estação ao lado de casa quer dizer segurança na hora de se deslocar pela cidade, apesar dos problemas do sistema, como a superlotação.

Relator da versão do texto que vai a votação no plenário da Câmara, o vereador Nabil Bonduki (PT) diz que o novo Plano Diretor segue a tendência praticada pelo mercado. "Mas com planejamento, que é o que falta em São Paulo. Estamos atrasados em pelo menos 50 anos nesse processo. Se os eixos de transporte já estão sendo ocupados pelo mercado, está mais do que na hora de regular esse adensamento, delimitando os perímetros e protegendo os bairros", afirma o vereador.

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