Cidade é quem define valor

O valor venal de um imóvel é definido por engenheiros da Prefeitura com base em dados como localização, idade e obras públicas realizadas no entorno. É com base nesse valor - registrado na Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGV) - que a Prefeitura calcula o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O problema é que, como o governo municipal faz esse trabalho em massa, sem analisar os detalhes de imóvel por imóvel, esse valor venal tende a ser sempre menor do que o valor de mercado - que é justamente o preço de venda de um apartamento, casa ou terreno. O valor de mercado leva em conta não só a localização, a idade, a condição do imóvel, as facilidades do entorno, a demanda e a dinâmica da oferta e procura, como também a especulação imobiliária existente naquele momento.

O Estado de S.Paulo

09 Março 2012 | 03h04

Para se ter ideia, a PGV atual de São Paulo aponta que algumas ruas da Bela Vista têm o mesmo preço de metro quadrado de vias mais nobres do Itaim, o que pode parecer um disparate para qualquer corretor de imóveis. "O valor de mercado é uma avaliação específica, muito mais detalhada e confiável, feita por alguém que viu o imóvel, conhece o bairro e a dinâmica do mercado", diz Márcio Chéde, diretor do Secovi-SP. "Já o valor venal é uma avaliação em massa, não é tão rigorosa, é quase como se fosse por amostragem. A Prefeitura não tem como avaliar minuciosamente todos os imóveis da capital."

Assim, algumas distorções são criadas por essa diferença entre valor venal e valor de mercado. Teoricamente, o valor venal deveria significar algo em torno de 70% do valor de mercado. Só que na realidade o valor de mercado chega a ser até três vezes maior. "É por isso que os proprietários podem se revoltar em receber apenas o valor venal em caso de desapropriação", explica Chéde. "O imóvel pode custar R$ 5 milhões no mercado, mas o valor venal diz que ele vale R$ 2 milhões. É óbvio que o proprietário não vai gostar."

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