Após anos de boom, preço do m² no Itaim começa a cair

Além do desaquecimento da economia, especialistas apontam efeitos adversos do crescimento sem planejamento para a queda

O Itaim-Bibi, bairro boêmio e valorizado na zona sul da capital, simboliza um momento inédito no mercado imobiliário de São Paulo. Antes um dos lugares com mais lançamentos de prédios residenciais e com um dos metros quadrados mais caros da capital, o distrito é o primeiro endereço paulistano no centro expandido a ter uma queda nos preços dos imóveis: uma diminuição de 3% no primeiro semestre deste ano em relação a 2010. Os dados constam de um levantamento feito pelo Estado dos dados da Empresa Brasileira de Estudos Imobiliários (Embraesp). Foram compilados todos os lançamentos de janeiro de 2007 a julho deste ano. O preço médio do metro quadrado dos empreendimentos no Itaim ainda é alto: R$ 13.183 neste semestre, o segundo maior da cidade, atrás de Vila Nova Conceição, também na zona sul. Mas, levando em conta que esse valor subia mais de 50% ao ano desde 2006, a tendência de queda é um sinal de que o período glorioso do mercado imobiliário pode estar chegando ao fim. "Batemos no limite, e agora alguns ajustes de preços vão ocorrer em alguns bairros", diz o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. Além do desaquecimento da economia, especialistas apontam razões urbanísticas para o fenômeno. As principais são os efeitos adversos que o próprio mercado provoca em locais nobres muito visados pelas construtoras. O Itaim é exemplo clássico. Ao mesmo tempo em que tem o maior número de restaurantes e bares da cidade - com quase 1 mil estabelecimentos - é também o campeão de roubo de carros e registra grandes índices de congestionamento."O consumidor sempre pondera sobre as vantagens e desvantagens antes de se mudar para um bairro. Se, de manhã, você leva meia hora só para sair da sua garagem por causa do trânsito, isso é um fator desanimador", afirma a professora Maria Lúcia Refinetti Martins, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.Assim, quem antes comprava no Itaim agora já procura outros bairros próximos. E as empresas têm de criar um novo patamar de preço para continuar atraindo os consumidores. Para o presidente do Secovi, esse fenômeno tende a se espalhar por outros endereços valorizados. "O Itaim é o primeiro, é um bairro importante que está saturado, mas outros devem seguir essa tendência. Os preços estão se estabilizando", explica Crestana.Outro ponto bem visível desse problema é o corredor formado pelas Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Chucri Zaidan, também no distrito do Itaim, construído nos anos 80 para ser um novo eixo financeiro da capital, como a Avenida Paulista. Apesar do skyline repleto de prédios envidraçados de empresas como Microsoft, Rede Globo, Terra, Hewlett-Packard, Claro e Vivo, a avenida não tem vida à noite - há apenas cinco padarias e quatro restaurantes que ficam abertos após as 20 horas nos 4,5 quilômetros da via. Foi a falta de planejamento que criou um polo empresarial, deixando de fora moradores e serviços. Em resumo, uma via cheia de condomínios que não têm relação com o espaço público.Queda. Outros motivos econômicos também explicam a queda no preço dos imóveis. Em primeiro lugar, a "ressaca" do boom intenso nos últimos anos, que levou os preço às alturas. Outro sinal do desaquecimento do mercado é a dificuldade de vender os apartamentos recém-lançados, apesar do preço médio do metro quadrado ainda estar em alta na média da cidade. Se antes um prédio residencial em um bairro nobre era vendido em até três meses, hoje ele pode ficar à venda por até 10 ou 11 meses.Em 2010, foram lançados 68,5 mil unidades - número 32% maior do que em 2009 e correspondente a todos os apartamentos de uma capital do porte de Florianópolis. Neste ano, porém, São Paulo ganhou 23,6 mil unidades até junho, ante mais de 26 mil no primeiro semestre de 2010. Se o ritmo continuar igual, serão 47 mil unidades até dezembro, ou cerca de 20% a menos do que no total do ano passado.