Por Luiz Felipe Aflalo Herman*
Nosso passado tem revelado uma atitude de abandono dos "bairros mais antigos", enquanto expandimos a cidade no eixo sul. Por mais bem dotadas que sejam suas infraestruturas - tais como energia, esgoto, água, transportes, qualidade das construções -, eles acabam se desvalorizando. Acredito que tal movimento seja natural. Porém, ao verificarmos a eternidade desse abandono, de regiões que possuem tantos quesitos qualitativos - como no centro de São Paulo - constatamos que, apesar de tanto esforço, a revitalização não conseguiu ir além do setor bancário. Onde está o erro?
A razão maior do abandono é o nosso modelo "jurídico-urbanista". A Prefeitura interfere pouco no desenho da cidade, limitando sua atuação à legislação que se refere ao tipo de ocupação e ao potencial construtivo. Para o Poder Público, desapropriar é muito ruim, porque representa um custo elevado e quem ganha são os empreendimentos particulares do entorno.
Assim, quem acaba desenhando a cidade é a demanda. Os empreendedores constroem a cidade no eixo da valorização, pagando cada vez mais caro pelos terrenos. Porém, há quem compre os imóveis ali construídos. Por outro lado, no caso do centro, os terrenos ou construções existentes não são caros, mas são impossíveis de serem comprados, pois têm muitos proprietários e sempre estão com problemas jurídicos - como inventários complicados e outros. Isso para comprar apenas um prédio. Imagine só uma quadra toda, ou mais, para que se desenvolva um plano urbanístico de revitalização.
Especificamente para o centro, foi criado neste ano um decreto chamado Concessão Urbanística, que define uma área a ser desapropriada, a ser paga pela iniciativa privada, que executará os projetos que estejam de acordo com um master plan a ser desenvolvido em conjunto com a Prefeitura, que estabelecerá o desenho do espaço público e as novas relações com o privado. Isso tudo é inédito para nós, arquitetos, em São Paulo.
Seria como se imaginássemos uma pessoa muito doente que necessita de um transplante de coração, sendo que até hoje nossas possibilidades nem chegaram a ser pontes de safena. Um coração compatível seria como um projeto que conseguisse acertar bem em mix de usos, tais como: serviços (escritórios, hotéis), residencial, lazer e cultura (teatros, cinemas, restaurantes, praças) e comércio. E da mesma forma que um coração novo traz vida para os outros órgãos do corpo, o sucesso de tal mix de usos trariam vida para o entorno, permitindo que este se revitalizasse naturalmente.
Por isso o Projeto Nova Luz é tão especial. Por representar uma nova ferramenta urbanística que, alcançando sucesso, deverá ser o remédio de outros bairros abandonados.
* Arquiteto, é sócio do escritório Aflalo & Gasperini - eleito o melhor de São Paulo em enquete promovida pelo Estado.
