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Plano Diretor vai estimular imóveis com menos garagens em SP

Adriana Ferraz e Bárbara Ferreira Santos - O Estado de S. Paulo

02 Julho 2014 | 03h 00

Se a opção for oferecer mais vagas, só a primeira não será considerada área útil. As demais passam a contar na metragem total.

SÃO PAULO - Quando entrar em vigor, o Plano Diretor de São Paulo incentivará a construção de imóveis com menos garagens no entorno de eixos de transporte, como linhas de metrô e corredores de ônibus. Cada prédio, que terá 80 m² em média, poderá ter até mais de uma vaga por morador ou usuário, só que as extras passarão a contar na metragem total. Dessa forma, apartamentos com mais de uma vaga ficarão mais caros ou menores. Com a limitação, o mercado já calcula que uma vaga extra possa até dobrar de preço em alguns bairros.

Hoje, a tendência é de mais de uma garagem por imóvel. Levantamento do Estado com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) indica que 45,4 mil vagas foram criadas nos lançamentos de janeiro de 2013 a janeiro de 2014. E, em média, cada unidade construída até janeiro tinha 1,35 vaga de garagem.

As estatísticas mostram ainda que prédios sem vagas são raridade hoje em São Paulo. Menos de 1% dos lançamentos de 1985 para cá não tem vagas. Nesse mesmo período, foram criadas 323 mil garagens na capital. 

Ao reduzir a oferta de garagens, a gestão do prefeito Fernando Haddad (PT) espera aumentar a opção pelo transporte público e, consequentemente, melhorar a mobilidade urbana. O conceito segue diretrizes já adotadas em Nova York, Paris e Londres. Como primeiro passo, o texto delega ao construtor a decisão de fazer ou não as garagens. Se a opção for oferecer, apenas a primeira não será considerada área útil.

Preço. Outra consequência é a valorização do preço da garagem. Segundo a Embraesp, vagas extras são negociadas por pelo menos R$ 80 mil em São Paulo. Após a sanção do plano, o mercado estima que esse valor chegue a R$ 150 mil. Diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia afirma que atualmente os preços já são muito variáveis: dependem da necessidade do comprador, do padrão do edifício e das ofertas na região. “Já soube de vaga que foi comprada pelo equivalente a R$ 286 mil, na Bela Cintra.”

Para o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, tanto o mercado como os consumidores terão de se adaptar às normas. “Talvez se crie um mercado paralelo de garagens. Vamos ver. Por enquanto, ninguém ainda sabe direito o que vai acontecer”, afirma.

Ainda será preciso esperar a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo e a definição de zoneamento da cidade, para saber o que realmente vai mudar em cada bairro. Cabe a essa legislação, na prática, separar lote por lote a cidade e definir o que pode ser construído e como.

Uma mudança de comportamento, porém, só poderá ser notada a médio prazo, segundo o arquiteto e urbanista Valter Caldana. “O efeito não é imediato, mas precisa ser buscado já. Apesar de polêmica, a restrição das garagens é importante, até para forçar o poder público a melhorar o sistema de transporte.”

Para o professor Creso Peixoto, mestre em transportes, o ideal seria que um bom modelo de mobilidade já fosse oferecido na cidade, sem a necessidade de restrições. “Por enquanto, o que se vê ainda é um ambiente viário e motoristas que não conseguem viver sem carros.” 

Amanda Perobelli/Estadão
Carla defende ao menos duas vagas. 'Hoje, temos três. Uma para receber as visitas'

Exemplo. A engenheira civil Carla Caberlon, de 57 anos, faz parte da parcela da população que defende ao menos duas garagens por prédio. Moradora dos Jardins, na zona sul, ela tem três vagas à disposição. “Hoje só usamos duas, a terceira fica para visitas. Quando a família é grande, é preciso.”

Valorização de prédios antigos com mais vagas. Os prédios antigos - construídos com estacionamento maior - terão uma valorização de mercado em relação aos novos, que devem enfrentar impedimentos para oferecer mais vagas com a implementação do Plano Diretor, afirmam corretores de imóveis ouvidos pelo Estado. 

Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, embora antigos, esses imóveis serão ainda mais fáceis de vender.

“Apartamentos nesses prédios vão ganhar em termos de facilidade, liquidez e velocidade de venda. Ninguém vai deixar de comprar carro porque não haverá oferta suficiente. As pessoas vão estacionar na rua ou alugar vagas”, afirma Viana Neto.

Para ele, a implementação do plano vai “restringir o mercado imobiliário”. “Com a demanda por prédios com mais vagas, que serão escassos, o valor do imóvel vai subir. Isso tira a possibilidade de as pessoas mais necessitadas comprarem com essa valorização excessiva.” 

A corretora Christiane Quintanilha afirma que hoje já é possível ver uma diminuição no número de apartamentos novos com mais de uma vaga - principalmente em bairros com alta oferta de transporte público -, embora a demanda dos compradores por esse tipo de apartamento só aumente. “Todo mundo quer apartamento com mais vagas.”