Gabriela Biló|Estadão
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Para facilitar venda, gestão Doria quer liberar maior verticalização do Anhembi

Prefeitura propõe aumentar em até 68% o limite de construção para o comprador - de 1 milhão de metros quadrados para 1,68 milhão

Fabio Leite, O Estado de S.Paulo

10 Janeiro 2018 | 03h00

SÃO PAULO - Com o objetivo de atrair o interesse do setor privado e arrecadar mais dinheiro com a privatização, a gestão do prefeito João Doria (PSDB) pretende aumentar em até 68% o potencial construtivo do Complexo do Anhembi, na zona norte de São Paulo, e reduzir o valor da contrapartida que o futuro dono da área terá de pagar à Prefeitura para construir acima do limite mínimo permitido em relação aos índices previstos para os imóveis da região. 

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Na prática, a minuta do projeto de lei, que foi apresentada em dezembro pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento e será debatida nesta quarta-feira, 10, em audiência pública, permitirá que o comprador do Anhembi construa, ao todo, 1,68 milhão de metros quadrados no local, quatro vezes a área total do terreno e o equivalente a 22 prédios Mirante do Vale, o edifício mais alto da capital, com 170 metros de altura e 51 andares.

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Hoje, o limite de construção permitido para o Anhembi é de 1 milhão de metros quadrados e foi definido pela Lei de Zoneamento sancionada em 2016 pelo ex-prefeito Fernando Haddad (PT). Mas o volume foi considerado baixo pelos vereadores que aprovaram o projeto de privatização do Anhembi em novembro. Eles incluíram no texto a exigência de que a Prefeitura enviasse novo projeto com novos parâmetros de construção para o local com o objetivo de valorizar o ativo. 

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A estimativa é de que o texto seja enviado em fevereiro e precisará de aval de dois terços dos vereadores. O projeto do Anhembi virou a grande prioridade do plano de desestatização de Doria, que chegou a anunciar a privatização para março deste ano. A venda será feita por meio do leilão da São Paulo Turismo (SPTuris), empresa que administra o local.

Hoje, o Complexo do Anhembi tem cerca de 400 mil m² de área total, divididos em dois grandes setores: sambódromo e Centro de Convenções e Exposições, com 300 mil m². A proposta de Doria quer permitir que quem compre o Anhembi construa 1 milhão de m² a mais no setor de convenções e 400 mil m² no setor sambódromo. Como a lei aprovada em novembro definiu que o espaço do samba paulistano terá de ser mantido, a gestão tucana quer permitir que esses 400 mil m² adicionais possam ser usados no setor vizinho, de convenções. 

“O que estamos fazendo é apenas admitindo que não se vai mais edificar na área do sambódromo, uma vez que o projeto aprovado determina que ele seja mantido, e esse potencial pode ser transferido para o outro setor. O que nós queremos lá é um centro de convenções com atividades agregadas compatíveis”, disse a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Heloisa Proença.

Para isso, a gestão Doria propõe um estímulo financeiro ao comprador. Se ele mantiver as atividades de centro de convenções e exposições, poderá construir ainda 20% a mais no local, ou seja, mais 280 mil m², ou utilizar esse porcentual para pagar a outorga onerosa.

Essa contrapartida financeira, paga à Prefeitura para construir acima do limite mínimo (equivalente à área total do terreno), é calculada com base em uma tabela municipal com os valores de m² por região que são multiplicados por um índice (fator de planejamento) usado pela Prefeitura para tentar direcionar o adensamento da cidade. 

Na região do Anhembi, que fica dentro do perímetro do Arco Tietê, o valor do metro quadrado é de R$ 967 e o fator de planejamento é de 1,3. Em seu projeto, Doria reduz o índice para 0,7, o que, na prática, diminui em 46% o preço do m² que será construído a mais pelo empreendedor. Segundo Heloísa, o valor de 1,3 havia sido uma trava fixada pela Prefeitura até que se definissem os parâmetros para a região. A redução proposta, diz ela, auxilia a viabilidade dos investimentos no local. 

 

Campo de Marte

Mas há um entrave: o Campo de Marte. Isso porque uma resolução de 2015 da Aeronáutica limita a construção de prédios no raio de 4 quilômetros dos aeroportos a 45 metros, ou 15 andares acima do nível da pista. 

Doria negocia com o governo federal a desativação da asa fixa do Campo de Marte, o que permitiria maior verticalização do entorno. A meta do prefeito é conseguir isso até 2020. Procurada, a Secretaria Nacional de Aviação disse que a desativação depende de uma alternativa ao aeroporto na região, que atenda à demanda da capital. 

Pontos-chave

Projeto prevê construir mais 1,68 mi de m²

Proposta

Projeto de lei, em debate, permitirá construir 1,68 milhão de metros quadrados no Anhembi. A área equivale a 22 prédios Mirante do Vale, o mais alto da cidade.

Objetivo

A ideia da proposta da gestão João Doria (PSDB) é atrair o interesse do setor privado e aumentar a arrecadação com a privatização do espaço. 

Entrave

Limites de construção no entorno do Campo de Marte podem ser um entrave ao projeto. Doria negocia com a União desativar a asa fixa do aeroporto. 

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Fabio Leite, O Estado de S.Paulo

10 Janeiro 2018 | 03h00

SÃO PAULO - Após um ano de mandato, o plano de desestatização do prefeito João Doria (PSDB) avançou com certa facilidade na Câmara Municipal, mas travou na burocracia da própria Prefeitura para sair do papel. Além do Anhembi, outros grandes ativos - como o Autódromo de Interlagos, o Estádio do Pacaembu e os terminais de ônibus - dependem de projetos específicos de zoneamento para serem negociados no mercado. 

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Sem o Projeto de Intervenção Urbana (PIU), dispositivo previsto na Lei de Zoneamento para definir regras exclusivas como potencial construtivo e limite de gabarito de grandes imóveis da cidade, a Prefeitura não consegue avaliar o valor de venda dos ativos e lançar as licitações. Até agora, apenas a minuta do PIU do Anhembi foi apresentada. 

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A demora levou a críticas até mesmo de aliados de Doria, como o presidente da Câmara, Milton Leite (DEM). “Está difícil sair alguma coisa dali”, disse em reunião de líderes partidários, em novembro.

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Pressionada, a secretária de Licenciamento, Heloisa Proença, prometeu apresentar os PIUs no primeiro semestre. Após o projeto do Anhembi, devem ser apresentados os PIUs de Pacaembu, Interlagos e terminais de ônibus. 

Desses, porém, é provável que só a concessão do estádio e a venda do Anhembi, além da concessão dos parques municipais, seja concluída em 2018. 

A meta da gestão Doria é arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com a desestatização neste ano e R$ 5 bilhões com o plano até o fim do mandato, em 2020. O valor é inferior aos R$ 7 bilhões que Doria previu arrecadar só com as privatizações de Interlagos e do Anhembi durante as eleições de 2016.

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A gestão está analisando os estudos da iniciativa privada para elaborar seu próprio projeto. O processo poderia ser mais rápido, mas tem um rito a ser cumprido e o importante é que está seguindo adiante.
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Fernando Pieroni, diretor do Instituto Semeia

“Um dos principais desafios deste programa de desestatização é encontrar a harmonia entre o desejo político de fazer logo, verbalizado cotidianamente pelo prefeito, e os ritos mais vagarosos dentro do poder público de levar para frente projetos transformadores”, diz Bruno Pereira, da Radar PPP, consultoria especializada em parcerias público-privadas. Isso, para ele, pode demonstrar falta de conhecimento de Doria do desafio real de concluir o projeto.

Responsável por executar o plano, o secretário municipal de Desestatização e Parcerias, Wilson Poit, valoriza as vitórias obtidas em 2017 no campo político, com a aprovação de seis projetos na Câmara, e o interesse do mercado nas privatizações - segundo ele, mais de 70 consórcios se inscreveram nos Procedimentos de Manifestação de Interesse (PMIs) para apresentar estudos que ajudarão a Prefeitura a formatar os projetos de concessão e venda. 

 

Pioneirismo

“Embora ainda não tenhamos nenhuma licitação na rua, temos muitos cartões de visita que já estão no mercado. O pioneirismo de um plano municipal de desestatização chamou a atenção e, até por isso, suscitou alguns questionamentos dos órgãos de controle. Mas o fato de o dinheiro das privatizações ser carimbado para investimentos em saúde, educação, habitação, mobilidade, segurança e assistência social tem convencido as pessoas a apoiarem nosso projeto”, disse Poit.

O Tribunal de Contas do Município (TCM), por exemplo, já suspendeu os editais de contratação de uma empresa de consultoria para a venda do Anhembi, alegando regras restritivas na licitação, e do chamamento público para receber estudos para a concessão dos cemitérios, por falta de informações.

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