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Novo zoneamento prevê garagem extra em SP

‘Artigo anticrise’ surgiu após pressão do setor imobiliário e também permite apartamentos maiores; crítico vê privilégio às classes altas

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Adriana Ferraz,
O Estado de S.Paulo

25 Fevereiro 2016 | 03h00

SÃO PAULO - A nova Lei de Zoneamento vai alterar duas das principais características do atual Plano Diretor, aprovado pela gestão Fernando Haddad (PT) em 2014. Após pressão do setor imobiliário, Câmara e Prefeitura aceitaram incluir no texto um “artigo anticrise”, que permite a construção de apartamentos maiores e com mais de uma vaga de garagem nos chamados eixos de transporte. A nova lei pode ser votada nesta quinta-feira, 25, na Câmara Municipal.

Incluído na última versão do projeto de lei, o artigo permite ao mercado vender apartamentos com uma, duas ou mais vagas de estacionamento em vias dotadas de metrô e corredores de ônibus. A regra passa a ser o tamanho da unidade, uma vez que a lei abre a possibilidade de uma vaga a cada 60 m² de área útil. A legislação atual prevê somente uma garagem - acima disso, é preciso pagar taxa extra.

Já a mudança na metragem dos imóveis está “escondida” em um termo técnico. A proposta que revisa os tipos de uso e ocupação do solo de São Paulo amplia em 50% a cota parte máxima do terreno por unidade residencial, que passa de 20 para 30. Na prática, isso quer dizer que um terreno de 1 mil m², por exemplo, será dividido por 30 e não mais por 20 para se definir o número de apartamentos permitidos. O resultado é que o construtor perde em quantidade, mas ganha em qualidade. Vai fazer 33 imóveis maiores, em vez de 50 pequenos.

As mudanças não são apenas urbanísticas, mas conceituais. O foco do Plano Diretor é aproximar moradia e emprego, reduzindo os deslocamentos pela cidade e ampliando a oferta de imóveis mais acessíveis em locais com boa infraestrutura urbana. Se aprovado como está, o zoneamento inverte essa lógica ao liberar imóveis maiores, mais caros e sem limite de garagem nos eixos de transporte. 

Recessão. Relator do projeto de lei, o vereador Paulo Frange (PTB) cita o momento econômico do País para justificar as mudanças. “Não é justo aplicar uma lei como essa cobrando as mesmas regras que gostaríamos se estivéssemos com a economia aquecida”, afirmou, durante discurso na Câmara.

Segundo Frange, a inclusão do “artigo anticrise” vem sendo discutida desde agosto do ano passado, apesar de só figurar na última versão da proposta de lei. “Esse mecanismo de uma vaga de garagem não computável para cada 60 metros construídos vale por três anos improrrogáveis. Portanto, pode haver um apartamento de 120 ou 180 m² nessa área e, durante esse período, a matriz de custo desses empreendimentos vai cair. É uma oportunidade de reduzirmos um pouco do impacto, já que esse custo é repassado ao consumidor”, disse.

Para o vereador Andrea Matarazzo (PSDB), as alterações urbanísticas seguem a lei do mercado. “Essa é uma mudança que caminhou na direção correta. O Plano Diretor tem um conceito ideológico e irrealista. Agora, os ajustes estão sendo feitos para que possamos atender a cidade real. Mas acredito que outros avanços ainda precisam ser feitos nesse sentido”, afirmou. Entre eles, está a liberação de prédios com mais de oito andares no miolo dos bairros.

Com opinião contrária, o vereador Ricardo Young (Rede) afirma que as mudanças privilegiam as classes mais altas, que podem pagar por apartamentos com metragens maiores e “joga no lixo a estratégia de aproximar a moradia do trabalho e da infraestrutura urbana”.

Parcelamento. Também em função da crise econômica, o novo zoneamento vai permitir o parcelamento da outorga onerosa, taxa paga pelo empreendedor para construir acima do limite permitido. “Essa é uma forma de tentar trabalhar com o processo de crise”, explicou Frange.

Alteração pode ser contestada na Justiça

O artigo 77 do Plano Diretor abre a possibilidade de a Lei de Zoneamento fazer alterações nos perímetros dos eixos, mas não nos critérios urbanísticos definidos para essas áreas de verticalização. “Esse veto foi pensado justamente para que o conceito do eixo não fosse alterado. Mas, ao se liberar apartamentos maiores com mais vagas, ele vai por água abaixo”, diz a urbanista Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo. “Essa mudança só é possível se o Plano Diretor for revisado. Caso contrário, o zoneamento será ilegal.”

Para o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP, Marcelo Manhães de Almeida, o “artigo anticrise” pode ser alvo de ação judicial. “Não a lei toda, mas apenas esse dispositivo”, explica.

Segundo Manhães, não existe hierarquia entre o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo - o zoneamento. “Isso não quer dizer que as diretrizes do plano podem ser alteradas. Cada uma tem a sua função e o zoneamento deve seguir o plano. Se isso não ocorrer, os artigos em desacordo podem ser considerados ilegais”, afirma.

Primazia. Para o advogado Floriano de Azevedo Marques, especialista em Direito Público, apesar de não existir uma hierarquia formal entre as leis, o Plano Diretor tem prevalência sobre todas as demais legislações urbanísticas da cidade. “Desta forma, o zoneamento deve ser condicionado ao plano. No Tribunal de Justiça de São Paulo existe uma grande jurisprudência sobre esse tema. Certamente, se a Justiça for provocada, essas alterações serão consideradas inconstitucionais.” 

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