SÃO PAULO - O novo zoneamento de São Paulo terá um dispositivo para barrar a especulação imobiliária no entorno das futuras estações de metrô, trem e corredores de ônibus. A chamada Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP) só será efetivada quando projetos do Estado e da Prefeitura forem licitados, tiverem verba empenhada e ordem de serviço. Criada no Plano Diretor, a regra congela a verticalização em 3% do território.
Segundo o relator do projeto de lei, vereador Paulo Frange (PTB), a intenção é que o adensamento populacional nessas novas zonas só seja liberado quando os projetos de transporte começarem a sair do papel. “A partir daí é que a verticalização poderá ser trabalhada, e não só com a construção de prédios, mas com planos paisagísticos e urbanísticos. Isso pode evitar a especulação imobiliária e também permite fazer um planejamento, já que essas áreas de ZEUP vão até 2025”, diz.
A restrição leva em consideração os constantes adiamentos de cronogramas de entrega de estações de metrô, trem e corredores de ônibus na cidade. A obra da Linha 4-Amarela do metrô, por exemplo, foi iniciada em 2006 e até hoje não está completa. O corredor de ônibus da Avenida Luís Carlos Berrini está em obras desde 2013.
No mapa da nova lei de zoneamento elaborada pela gestão Fernando Haddad (PT), as áreas de ZEUP estão espalhadas por quase toda a cidade, em especial em bairros já bastante verticalizados das zonas sul, como Moema e Vila Clementino, e oeste, como Perdizes e Pompeia. Quando a verticalização for liberada nessas regiões, o mercado receberá incentivos para erguer prédios sem limite de altura e com alto coeficiente de aproveitamento de terreno.
A característica dos futuros prédios deverá seguir o padrão definido pelo Plano Diretor: poucas vagas de garagem, uso misto (com apartamentos e comércio no térreo) e espaço para circulação de pedestres.
Quem mora nos bairros afetados está preocupado. “A característica das ruas não vai mudar com o adensamento populacional porque já temos muitos prédios, mas vamos precisar certamente de mais infraestrutura para suportar essa demanda extra”, diz o presidente da Associação dos Moradores e Amigos de Moema, José Roosevelt Júnior.
Dinâmica. Presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes elogia a solução encontrada para viabilizar a ZEUP. “A proposta capta a dinâmica da cidade e evita a necessidade de revisão do Plano Diretor ou do zoneamento para que se libere essas áreas ao mercado. Isso será feito por decreto, proporcionando que as duas coisas (verticalização e novas opções de transporte) caminhem juntas.”
Ao todo, 22 obras de transporte nortearam a criação da ZEUP e também da Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental (ZEUPa), outra classificação que consta na minuta da nova lei de zoneamento. O descongelamento desses dois territórios será feito de acordo com o andamento, por exemplo, dos corredores de ônibus planejados para as avenidas 23 de Maio, Bandeirantes, Celso Garcia e Inajar de Souza ou das estações de metrô das futuras linhas 6-Laranja e 17-Ouro, o monotrilho da zona sul.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano informou que as três regras necessárias para o descongelamento – licitação, verba empenhada e ordem de serviço – precisarão ser acompanhadas de mais uma: a apresentação de todas as autorizações e licenças, especialmente a ambiental, após a edição do decreto autorizador da ZEUP.
“Essa medida faz com que não se permita o licenciamento de empreendimentos de elevada densidade sem que o sistema de transporte público coletivo esteja em implantação”, explicou a pasta, em nota.
Por enquanto, somente um eixo previsto foi ativado por meio de decreto. Ele fica no entorno do corredor de ônibus em implantação na Avenida Itaquera, entre a Aricanduva e a Rua Serra das Divisões, na zona leste.
