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Dois quartos de vários preços e padrões

Diferença de valores entre lançamentos chega a 21 vezes na capital paulista

Gustavo Coltri,

11 Dezembro 2011 | 10h22

SÃO PAULO - O imóvel de dois dormitórios caiu definitivamente no gosto das incorporadoras. De janeiro a outubro, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 11.363 unidades desse tipo foram lançadas na cidade - 43% do total no ano. Mais da metade das vendas em setembro também envolviam imóveis de dois quartos, segundo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Mais lançado e vendido na capital, ele é opção para preferências e bolsos diversos. 

 

Em 2011, a diferença de preços chega a 21 vezes entre os lançamentos. Uma unidade com 42 metros quadrados no mais barato deles, o Dez Guarapiranga, dos incorporadores Bueno Netto e Cury Construtora, foi anunciada a R$ 121,4 mil em agosto. Na Vila Nova Conceição, o custo do mais valorizado apartamento duplex do Vila Nova Luxury Design Home, com 138 m², chegava em outubro a R$ 2,5 milhão.

 

O Dez Guarapiranga, econômico, tem como foco o programa Minha Casa, Minha Vida, que na capital tem teto de R$ 170 mil. “Quando estamos desenvolvendo o produto, pensamos no sentido de economizar”, diz o diretor de marketing da Cury Construtora, André Camargo. Os quartos no apartamento têm em média 7,32 m² - 2,4 m de largura por 3,05 de comprimento. 

 

Com metragens tão reduzidas, Camargo acredita estar muito próximo do limite de viabilidade dos projetos. “Menor do que 42 m² ficaria difícil conseguir enquadrar o produto nas exigências da Caixa (Econômica Federal). O banco estabelece parâmetros mínimos para a concessão de crédito imobiliário.

 

O Vila Nova, na outra ponta, tem a proposta de atrair jovens, solteiros e novos casais em busca de imóveis “compactos” no segmento AAA. “A região tem apartamentos grandes. Como havia oferta nessa faixa, achamos importante lançar um produto para complementar”, diz o diretor da área residencial da incorporadora Tishman Speyer, Danny Spiewak. O metro quadrado por lá supera os R$ 16 mil.

 

Cerca de 20% das unidades no edifício serão duplex com dois dormitórios - há ainda apartamentos de um dormitório com 70 m² e coberturas tríplex de 230 m². “Vamos replicar (o projeto)em outras regiões da cidade. Procuramos terrenos nos Jardins.”

 

O lançamento na Vila Nova Conceição está, no entanto, fora da média. Na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone, os empreendimentos de dois quartos têm em média de 45 m² a 75 m², valendo até R$ 600 mil. A empresa lançou em 2011 nove empreendimentos com dois dormitórios em distritos como Brooklin, Lapa, Pompeia e Tatuapé.

 

Mas foi a região do Morumbi a que mais recebeu lançamentos desse tipo de janeiro a outubro, com 939 unidades. Cem delas pertencem ao edifício On Panamby, da incorporadora Kallas. 

 

“O dois dormitórios é muito flexível. Quanto mais se vai para regiões de alto padrão, mais se pode aumentar o imóvel”, diz a diretora de incorporação da empresa, Tatiana Kallas. Com 77 m², o apartamento no edifício tem 23 m² mais do que uma unidade do Oggi Penha, também da companhia. 

 

“É o produto adequado para o poder aquisitivo da área.” A localização dos imóveis interfere diretamente nos preços, de acordo com o economista chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Na franja da cidade, encontram-se os empreendimentos mais baratos. Quando nos aproximamos do centro, em áreas como Vila Matilde e Santo Amaro, eles passam a ser vendidos de R$ 4 mil a R$ 6 mil por m². Fechando um pouco, temos imóveis um pouco maiores, de 70 m² a 80 m², a até R$ 8 mil. E então há aqueles de regiões fora da curva”, diz.

 

Crédito em alta e custos elevados do setor favorecem produto

 

A ampliação do crédito e os altos custos no setor colocaram novamente os imóveis de dois dormitórios na liderança do mercado paulistano. Desde 2009, esses residenciais representam mais de 40% de todas as unidades lançadas na capital paulista. 

 

“A demanda no mercado é limitada pelo crédito, pelo poder aquisitivo da classe média e pelos altos preços de terreno”, avalia o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat. 

 

No segmento de dois dormitórios, a companhia aposta em edifícios com unidades de 48 m² a 62 m² e avaliadas entre R$ 250 mil e R$ 350 mil. “Desde que a pessoa tenha recurso suficiente, ela prefere o apartamento de dois quartos ao de um, para ter uma folga. O dois dormitórios é uma espécie de coringa.” 

 

A You, Inc adota ainda como estratégia a possibilidade de conversão de apartamentos de três dormitórios em unidades de duas suítes. É o caso do You Ibirapuera, recém lançado pela incorporadora na zona sul de São Paulo, com imóveis de 98 m² voltados às classes A e B.

 

SFH. A opção de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em aquisições de até R$ 500 mil realizadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) explica a procura pelos dois dormitórios, na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone. “Quando esse imóvel se descolou do SFH, ele perdeu força. Toda vez que há um salto no teto do sistema, o dois dormitórios ganha impulso”, explica.

 

O economista chefe do Secovi. Celso Petrucci, acredita na adequação do mercado à nova configuração populacional da cidade. “O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) está mudando a apuração do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) porque o perfil do consumidor mudou. Mais da metade dos financiamentos da Caixa Econômica Federal são para compradores de até 35 anos”, conclui. 

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