1. Como ficam no novo zoneamento as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) previstas no Plano Diretor Estratégico (PDE)?
O regramento de ZEIS estabelecido no PDE permanece exatamente como foi previsto. Quanto ao rebatimento territorial foram feitos ajustes de perímetros, exclusões pontuais, com compensações e inserções de novas ZEIS bem como a previsão dos serviços de administração pública serem implantados nestas zonas, tal como previsto no PDE para outros serviços públicos.
2. Meu terreno está localizado em uma ZEIS. Posso ser desapropriado? A desapropriação é um instrumento que pode ocorrer para implantação de melhorias urbanísticas: corredores de ônibus, produção de Habitação de Interesse Social (HIS), abertura de viário, parques, entre outros. Sua aplicação não está vinculada à existência de uma ZEIS, podendo ocorrer em qualquer zona. Vale lembrar que as desapropriações ocorrem somente em locais onde existe um decreto de utilidade pública ou decreto de interesse social com previsão da ação pública a ser executada envolvendo a devida indenização. Logo, um proprietário de terreno em ZEIS não será necessariamente desapropriado.
3. Quem promove a transformação da ZEIS? Nas ZEIS 1, é o poder público que promove o plano de urbanização, envolvendo sempre a comunidade local. Nos demais tipos de ZEIS, a transformação ocorre do mesmo modo como ocorre nas demais zonas: são iniciativas de agentes privados, que adquirem terrenos por meio da compra direta, para promoverem projetos de interesses diversos, mas sempre respeitando as regras das ZEIS. E caso utilizem recursos de programas habitacionais federais, estaduais ou municipais, devem obedecer as regras desse programas.
4. O novo zoneamento flexibiliza os usos não residenciais nas Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER)? Não. Nas ZER somente os usos residenciais são permitidos, havendo algumas exceções, como no caso dos usos institucionais na implantação de novos loteamentos e a atividade museu. Vale lembrar que as zonas corredores são constituídas por lotes localizados nas ZER que são lindeiros a vias com fluxo viário mais intenso. As zonas corredores que constam da proposta foram demarcadas a partir dos corredores existentes (Zonas Centralidade Linear em ZER) com adição de alguns novos trechos de vias.
5. O lote máximo varia conforme a zona? Sim. Algumas zonas estabelecem o limite de 500m² (Zona de Desenvolvimento Econômico - ZDE), outras de 10 mil m² (Zona Exclusivamente Residencial - ZER, Zona Predominantemente Residencial - ZPR, e Zona Corredor - ZCor), a maior parte delas o limite de 15 mil m² e algumas delas o limite não se aplica, como na Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM).
6. O lote máximo incide para todos os usos? Não. Ficam isentos do atendimento do lote máximo: praças e parques públicos; os usos classificados nos grupos de atividade de serviços públicos sociais; aqueles classificados na subcategoria de uso INFRA; base militar; corpo de bombeiros e similares; cemitérios; clubes esportivos e clubes de campo; estádios; usos classificados na subcategoria de uso Ind-2; dentre outros casos.
7. A Cota Ambiental incide em todos os lotes? Não. Somente para os lotes com área superior a 500 m², excluídos os lotes localizados inseridos nas Macroáreas de Contenção Urbana e Uso Sustentável e de Preservação dos Ecossistemas Naturais.
8. E a taxa de permeabilidade? Sim, para todos os lotes em função do perímetro de qualificação ambiental em que se localizam e da área do lote, inclusive para os lotes inseridos nas Macroáreas de Contenção Urbana e Uso Sustentável e de Preservação dos Ecossistemas Naturais, pois a Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM), Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável Rural (ZPDSr), Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zone Exclusivamente Residencial (ZER) têm taxas de permeabilidade específicas.
9. Como fica o número mínimo obrigatório de vagas de estacionamento no novo zoneamento? Fica dispensado para usos residenciais e obrigatório para usos não residenciais com as seguintes exceções: lotes com áreas até 250m² não precisam atender o número mínimo de vagas para usos não residenciais; lotes com área até 250m² não precisam atender a vaga para carga e descarga, exceto quando localizados nas Macroáreas de Urbanização Consolidada e de Estruturação Metropolitana (alguns subsetores), onde permanece a obrigatoriedade.
10. Como ficam as restrições contratuais e convencionais dos loteamentos? As restrições convencionais e contratuais referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações deverão ser atendidas quando mais restritivas que as regras estabelecidas na Lei de Uso e Ocupação do Solo, apenas para a Zona Exclusivamente Residencial (ZER), a Zona Corredor (Zcor) e Zona Predominantemente Residencial (ZPR).
Fonte: Prefeitura de São Paulo
